«Метры» уходят в отрыв

текст: Евгений Китаев
05.09.2005

Один известный в Челябинске застройщик не так давно обмолвился в частной беседе: «Когда кто-то начинает говорить, что квартиры подешевеют, мне становится смешно».
Специалист, работающий на рынке жилья много лет, знал, чего ждать. В январе 2004 года квадратный метр в новых панельных домах на северо-западе стоил 10 тысяч рублей, в январе 2005-гоP 15 тысяч, в августеP 20 тысяч./7 стр.

С сентября жилье внутри периметра, образованного улицами Братьев Кашириных, Косарева, Краснознаменной и проспектом Победы, уже начинали продавать по 21 тысяче рублей за метр. За два года квартиры подорожали практически вдвое: в 2004 году на 50 процентов, в нынешнемP на 40 (есть основания полагать, что прошлые показатели могут быть не только достигнуты, но и «перевыполнены»).P

Вместе с тем редкое предприятие может похвастаться, что поднимает зарплату своим сотрудникам с той же крейсерской скоростью. Следовательно, как ни крути, заработать на собственное жилищное счастье большинству граждан становится все сложнее. И что еще безрадостнее, к осени, как и планировали челябинские специалисты, за новым жильем подтянулись цены на вторичном рынке.

P Самая дорогая площадь в Центральном и Советском районах,P рассказывает член Совета «Южно-Уральской Ассоциации Риэлторов», руководитель агентства недвижимости «Дом ИНВЕСТ» Лев Шпайзман.P Далее следует северо-запад, который пользуется наибольшим спросом. Разброс цен в промежутке нескольких месяцев здесь обозначился наглядно. В начале нынешнего лета полуторки стоили от 600 тысяч. Теперь в «хрущевках» и «брежневках» их продают, грубо говоря, по 700 тысяч рублей, а в панельных домах 121-й и 97-й серийP по 750P 900 тысяч. Три месяца назад двухкомнатные квартиры в домах гостиничного типа, старых панельных зданиях 50P 60-х годов там же, на северо-западе, можно было приобрести за 700 тысяч. Сегодня им красная ценаP 850P 900 тысяч рублей. В недавно построенных панельных зданиях жилье площадью от 50 до 60 квадратных метров еще дорожеP 1050P 1200 тысяч. Не исключение трехкомнатные квартиры, хотя на рынке, как правило, действует такой закон: чем больше площадь, тем меньше начинают стоить «добавочные» метры. В июне стоимость малометражных квартир где-нибудь на первых этажах начиналась с 700P 800 тысяч рублей. Ныне, если приблизительно, примерно 1000P 1100 тысяч. Типовое жилье в 9-этажных домах «подросло» до 1300P 1400 тысяч рублей.

Несколько дешевле квартиры в Ленинском, Тракторозаводском, Металлургическом районах, но там, как и везде, есть зоны повышенного спроса. В кварталах до кинотеатра «Аврора» в Ленинском районе расценки одни, если жилье географически находится дальше, они снижаются. В районе тракторостроителей картина та же. Самые дорогие «метры» в районе улиц Героев Танкограда, Комарова, около сада Победы. Ближе к городской черте цена падает. Можно сказать, что квартиры на северо-востоке ЧТЗ сопоставимы с жильем в Ленинском районе около Сельмаша.

Почему они дорожают?

Взрывной взлет стоимости жилья в областном центре, по мнению участников «Южно-Уральской Ассоциации Риэлторов», вызван не только общими для страны, но и сугубо местными причинами.

Рыночная природа подорожания, в сущности, всегда одинакова: баланс между спросом и предложением смещается в сторону спроса. Если, скажем, где-нибудь на Северном рынке на одну пару брюк приходится сразу десять претендентов, в этом случае вещь будет дороже, чем в иной ситуации, когда на одного претендента приходится десять брюк. Похожим образом ведет себя и недвижимость. Практики говорят: в последнее время, когда застройщики уже переписали свои ценники, влет начало уходить и все вторичное жилье, даже «залежалое», что прежде не могли продать несколько месяцев кряду. Выходит: локомотивом «квартирной инфляции» выступили продавцы нового жилья?

Что конкретно изменилось в этой сфере, отчего заработал механизм нарушенного баланса? Застройщики сетуют, что с приходом к власти в Челябинске новой команды участки под жилищную застройку практически перестали выделяться. Если, мол, нынче где-то и возводят здания, то лишь на земле, которую давали еще при экс-мэре Вячеславе Тарасове. Отсюда-де «сброс» предложения в жилищном сегменте.

Негативное воздействие на ввод площадей оказал и новый закон о долевом участии, обретший силу в этом году. Он больше защищает права покупателей жилья. При этом обременяет его продавцов, которые сейчас ищут обходные пути, позволяющие действовать вроде бы по закону, но без «головной боли», не регистрируя с покупателями заключенные договоры в управлении федеральной регистрационной службы (если дольщик вовремя не рассчитается за жилье, в этом случае расторгнуть договор с ним можно только через суд). К примеру, в Москве участники жилищного рынка начали применять вексельные схемы, которые позволяют «упростить» деловые отношения. В поиске и челябинские специалисты.

Одни обещают, что будут привлекать деньги как строительный кооперативP тогда «расстаться» с необязательным дольщиком им будет проще. Другие вместо договоров долевого участия планируют заключать предварительные договоры, которые также не требуют регистрации. В общем, активность застройщиков ныне направлена на «адаптацию» к новым условиям, что также не стимулирует их форсировать объемы.

Третья причинаP развитие банковского кредитования, ипотеки. Движение идет в сторону либерализации условий жилищных заимствований. Банки, к примеру, выдавали кредиты с условием, что первоначальный взнос дольщика составит 30 процентов. Сегодня банк УРАЛСИБ говорит уже о 20 процентах, филиал ТюменьэнергобанкаP о 10. С другой стороны, до миллиарда рублей вырос уставный капитал Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Это позволяет щедрее выдавать средства людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. А все кредитные «послабления» вкупе увеличивают приток денег на рынок, также создавая предпосылки для роста цен.

Застройщикам ведь святыми нужно быть, чтобы не воспользоваться ситуацией. Многим бросаются в глаза их согласованные действия. Добавляет по 1000 рублей на метр одна компания, тут же делают это и другие, хотя их мотивация (подорожал бензин, цемент и т.Pд.) выглядит, мягко говоря, не всегда убедительно.

Один из специалистов рынка, пожелавший остаться неизвестным, напрямик спросил в известной фирме:

PPЕсли жилье за год подорожало на 50 процентов, то и ваша себестоимость увеличилась так же?

PPНет,P ответили ему, загадочно улыбаясь.

Эффект снежного кома

Ценовой разбег последних лет, по сути, приучил население к тревожной мысли: дальше жилплощадь будет только дороже. Вольно или невольно сами застройщики спровоцировали подобие ажиотажа. Что должен думать человек, наблюдающий за поведением «квадратного метра» и при том твердо знающий: его зарплата за таким мощным рывком никак не поспеет? Любой, обладающий чувством здравого смысла, поторопится как угодно «перекрутиться», но «изыскать возможность», занять-перезанять, только бы запрыгнуть на подножку набирающего скорость поезда. Кто претендовал на полуторку, но еще не накопил на нее, купит комнату. Кто хотел двухкомнатную, поторопится взять полуторку. В надежде, что уже потом решит свою индивидуальную программу-максимум меньшей кровьюP пустит в оборот приобретенную площадь и, доплатив нужную сумму, обретет, наконец, недвижимость своей мечты.

Другими словами, пессимистичные ожидания подогреваются еще субъективным фактором, увеличивая тем самым ряды практических соискателей жилплощади. Так замыкается круг: цены растут, но люди не отходят в сторону в ожидании лучших времен, а включаются в игру под названием «последний платит больше».

Дешевое жилье и жилье доступное, конечно, не синонимы. Но есть ли оно сегодня, доступное для среднего жителя?

PPНа мой взгляд, нет,P отвечает мой собеседник, риэлтор со стажем Лев Шпайзман.P Нужно, грубо говоря, строить в 10 раз больше, а также продолжать либерализацию кредитования. Тогда спрос и предложение придут в более приемлемую для населения конфигурацию.

Остальные материалы газеты «Челябинский рабочий» читайте на сайте www.chelrabochy.ru
Tweet


10 последних статей в разделе Общество

24.12.2010 Еда, напитки и зрелища
06.12.2010 Золотая вилка-2011: к старту готовы!
08.09.2010 Летние рестораны и террасы получили «Золотые вилки»
24.08.2010 Битва на шейкерах
04.08.2010 Большой еде большую воду!
20.07.2010 Россияне насолили огурцов
30.07.2008 Тёма Лебедев в Челябинске
03.07.2008 Уральские Мастера найдут выход из любой ситуации
17.04.2008 Страшные дни как бороться?
09.01.2008 5 железных признаков того, что вам врут

Все статьи раздела Общество >>