Здание на дом

текст: Евгения Репникова
13.12.2006

Как уже сообщал «Челябинский рабочий», на ремонт жилья Челябинска необходимо 11 миллиардов рублей. Это очень много: вся казна-2007 составляет только девять с половиной миллиардов рублей. Но чиновники уверены, что нашли решение, позволяющее не сотрясать бюджет и кошельки жильцов. Они хотят дать инвесторам право надстраивать жилые мансарды на дома в обмен на их капитальный ремонт.

Моя хата сверху

Сначала «мансардный механизм» обкатают на 42 бывших общежитиях-девятиэтажках, которые недавно получили статус жилых домов. Впоследствии так собираются ремонтировать и остальное жилье.

Капитальный ремонт одной аварийной экс-общаги стоит около 10 миллионов рублей. Финансовые возможности муниципалитета позволяют обновить все 42 здания в лучшем случае за 10 лет. Однако через пятилетку многим общагам «поможет» только снос. По прогнозам специалистов, реконструкция с укреплением для мансарды обещает продлить жизнь таких «старичков» на 3040 лет.

При реализации «мансардового проекта» заменяются все коммунальные сети водопровод, канализация, система теплоснабжения. Ремонтируются фасад, подъезды, укрепляются межпанельные швы и, само собой, кровля. Кроме того, сейчас инвесторы готовы потратить деньги на установку евроокон, металлических дверей в подъездах, домофонов и даже лифтов.

Но это только в начале проекта, осторожно замечает Александр Панин, руководитель нового направления компании ИНСИ. В Челябинске опыта постройки жилых мансард нет, важно преодолеть стену недоверия людей. Поэтому из первых домов мы должны сделать «конфетку». Когда реконструкция станет массовой, таких уступок, как, например, евроокна, не будет: инвесторы захотят снизить затраты.

С другой стороны, каждая мансарда это около 60 новых квартир. В итоге город дополнительно получит 84 тысячи квадратных метров жилья, причем более доступного по цене, нежели в новостройках. А вот стоимость старого после капитального ремонта поднимется процентов на 30, говорят специалисты.

Не поедет ли крыша?

Но каково жить в доме, на который лепят еще три этажа? Не свалится ли такая новостройка?

Никто не будет возводить то, что падает, дабы потом за это сесть, резонно замечает Александр Панин. Состояние дома и грунта под ним будет тщательно исследовано. Не каждое здание пригодно для мансарды, поэтому надо вычислить, какую нагрузку оно способно нести. Перед надстройкой мансарды необходимо основательно укрепить дом. К новым этажам надо подводить уже замененные коммуникации.

Переселения жильцов не потребуется. Неудобства как при обычном капремонте. Для строителей никакого крана, только подъемник, лебедка и легкие материалы. Шум на верхних этажах продлится около полумесяца, пока не сделают технический этаж пространство высотой около метра, где пройдут коммуникации. Далее застелят пол для мансарды.

Возводить такое жилье существенно дешевле, нежели «с нуля». Затраты компенсируются низкой стоимостью легких материалов (восемь-девять тысяч рублей на квадратный метр) и прибылью с продажи новых площадей. Из этих выгод должна сложиться финансовая доступность квартир. Но о «средней цене в 2022 тысячи за квадратный метр» чиновники говорят нерешительно, предпочитая удобную оговорку: «Все определит рынок».

90 процентов вложенных инвестором средств уходит на капремонт здания, остальное на мансарду. По расчетам, «первопроходцы» получат всего 1015 процентов прибыли. Следовательно, пока они работают на будущее. В перспективе более выгодная комплексная реконструкция целых микрорайонов с учетом таких элементов, как недостающий тепловой узел, парковка и прочее.

В администрации Челябинска утверждают, что мансарда единственный способ отремонтировать жилфонд быстро и незатратно. Экс-общаги обещают «оживить» в течение года.

На исследования и создание типового проекта для пятиэтажки мы потратили шесть месяцев, говорит Александр Панин. На проект обновления девятиэтажного дома уйдет около 10 месяцев. Плюс несколько недель на изготовление и доставку материалов. Начать реконструкцию можно через год. Но если мэрия по-прежнему будет мешкать с оформлением документации, то прогнозировать сложно.

А зачем нам жилец?

В Челябинске переговоры между властью и бизнесом о такой схеме ремонта ведутся уже несколько лет.

За это время появился твердо настроенный на работу коммерческий заказчик, говорит Александр Панин. Но масштабных муниципальных заказов на проектирование не было. Прежняя администрация боялась столкновений с жильцами. Новая тоже долго относилась к идее настороженно, но в конце концов сама вышла с проектом реконструкции общежитий.

Главное препятствие «менталитет жильцов». Они либо опасаются обмана, либо хотят сами нанять ремонтную организацию, дабы помимо ремонта получить от реализации мансард выгоду. Власти считают, что ни один коммерсант не заключит договор с жильцами, не имея при этом гаранта муниципалитета. Но люди не верят властям. Если в мансарде жить желающие найдутся, то под ней еще вопрос. По действующему законодательству, согласиться с изменением общих площадей дома должны все собственники многоквартирника. Правда, в мэрии уверяют, что достаточно двух третей.

Проблема в противоречиях между Гражданским и Жилищным кодексами, поясняет Александр Панин. Первый требует согласия ста процентов жильцов, второй говорит, что хватит и двух третей. Две трети цифра, обусловленная практикой: всех найти невозможно. Кто в тюрьме, кто в армии, кто-то уехал на неизвестный срок. Поэтому наши депутаты выступают с инициативой внести изменения в Гражданский кодекс.

Впрочем, опыт выбора управляющей компании показал: собрать даже две трети жителей зачастую нереально. Потому бывшие общежития в качестве пробы проекта удобны тем, что в них 90 процентов жилья в муниципальной собственности. А кто хозяин тот барин. Мэрия собирается выделить деньги на разработку проекта и выставить дома в виде лотов на конкурс инвесторов.

Кстати, Европа мансарды освоила давно, как и многие российские города, например Казань. А вот соседний с нами Екатеринбург не торопится ждет челябинских результатов. В южноуральской столице реконструкцию первой пятиэтажки планируют начать весной будущего года.

Остальные материалы читайте на сайте газеты «Челябинский рабочий»

Tweet


10 последних статей в разделе Общество

24.12.2010 Еда, напитки и зрелища
06.12.2010 Золотая вилка-2011: к старту готовы!
08.09.2010 Летние рестораны и террасы получили «Золотые вилки»
24.08.2010 Битва на шейкерах
04.08.2010 Большой еде большую воду!
20.07.2010 Россияне насолили огурцов
30.07.2008 Тёма Лебедев в Челябинске
03.07.2008 Уральские Мастера найдут выход из любой ситуации
17.04.2008 Страшные дни как бороться?
09.01.2008 5 железных признаков того, что вам врут

Все статьи раздела Общество >>