Пирамида как «национальный проект»
19.01.2007
«Челябинский рабочий» выяснял, как вложить деньги в строительство жилья и не нарваться на мошенников.
На рынке ипотеки настоящий бум. Эту услугу сегодня не оказывает только ленивый.
Если в 2005 году было совершено всего 5 процентов сделок по ипотеке, то через год ее доля подскочила уже до 1820, говорит преподаватель курсов по ипотечному кредитованию Южно-Уральской ассоциации риэлторов Максим Михайлюта.
Агентства недвижимости, банки, кооперативы, отдельные маклеры и юридические лица резво делают деньги на многочисленных схемах ипотечного кредитования. А схем здесь столько, что обычный гражданин не в силах самостоятельно разобраться. Независимых информационных брокеров, к которым можно было бы обратиться, чтобы получить за определенную оплату консультацию, в Челябинске нет. Есть кредитные, общение с ними стоит 4000 рублей. Они тут же предлагают свою схему ипотеки, а значит, не могут считаться независимыми оценщиками.
Одних жилищно-строительных кооперативов в области насчитывается около 30. Среди них есть серьезные компании, но, как говорят в таком случае, в семье не без урода. Финансовая схема работы кооперативов такова, что ее легко использовать для банального обмана. Мошенникам так и хочется сорвать куш и исчезнуть.
Как «простому смертному» обезопасить свои кровные и разглядеть ипотечную пирамиду в кооперативе, выдающем себя за солидного игрока на рынке?
Отличительные признаки есть. По наблюдениям все того же Максима Михайлюты, риэлтора с большим стажем, ни в коем случае не следует доверять низкому проценту. Что такое 36 процентов годовых, которые объявляют некоторые общества и кооперативы? Это ниже даже официального уровня инфляции. Но беда в том, что наши люди до сих пор по-прежнему упорно верят в халяву. И мошенники этим беззастенчиво пользуются.
Другой настораживающий фактор масштабная рекламная кампания в средствах массовой информации. Как это было, например, в Челябинске с жилищно-строительным кооперативом «Строим вместе». Он скупал газетные полосы, имел свой цикл передач на телевидении, выпускал брошюры и буклеты. Средства пайщиков тратились на рекламу, на чрезмерно раздутый рекламный бюджет. Сейчас этого ЖСК не видно и не слышно. Даже номера телефонов изъяты из справочной. Коммерсанты тихо свернули свою деятельность, заключив мораторий с вкладчиками. Те, кому успели купить квартиры, выплачивают долги или паи. Тот, кто внес свою часть денег в кооператив, ничего не получил.
Еще один нехороший признак, указывающий на пирамиду, предоставление кооперативом кредита, когда заемщик имеет всего 1025 процентов своих денег от стоимости квартиры. Для того чтобы кооператив был работающим, говорят специалисты, должно быть соотношение 50 процентов на 50. И четкая очередь на получение кредита. Если член кооператива хочет взять его побыстрее, собственных средств ему понадобится больше, порядка 60 процентов. Обязательно должно соблюдаться соотношение количества тех, кто купил квартиру, и тех, кто еще копит один к одному. В ЖСК «Строим вместе» ничего такого не было.
Мало того, на самый элементарный вопрос вкладчика, а что конкретно они строят, утвердительного ответа не давалось. Ничего этот кооператив не строил, просто так назвался и все.
Учредительные документы аферисты стараются делать очень хорошо. Тут обычному человеку без юриста порой трудно к чему-либо придраться. Но показывают их в кооперативе крайне редко, только самым настырным и пробивным клиентам. Вот и нам в одном взаимном обществе, работающем по схеме ссудных касс, пообещали их когда-нибудь показать. Сколько уже купили квартир, сколько вкладчиков, почему такой низкий процент никаких четких ответов мы не получили.
В работающем кооперативе все должно быть прозрачно. В том числе и очередь на получение жилья. Как показывает опыт, в ипотечных пирамидах о ней даже речи нет. Кто больше заплатит, тому и приобретают жилье.
Прежде чем податься в кооператив, будущему квартировладельцу хорошо бы посмотреть текущие документы, протоколы правления, решения общих собраний. Но их, как рассказывают сейчас на условиях анонимности бывшие сотрудники «Строим вместе», никогда ни под каким условием вкладчикам не показывали. Потому, например, никто не знал, что в кооперативе на самом деле было два директора. Один подставной, все подписывал и ничего не решал, другой, некто Юрий Семенович из Казахстана, ничего никогда не подписывал, но руководил всеми и вся. Самый подробный компромат на него собран в управлении ФСБ по Челябинской области и ожидает своего часа. Где-то на бескрайних просторах нашей страны он опять провернет свою схему и обязательно попадется.
Трудно отличить пирамиду от серьезного кооператива еще и потому, что она часто примазывается к уже наработанному бренду. Председатель московского ЖСК «Строим вместе» Александр Дворяшин откровенно называл Юрия Семеновича мошенником и добро ему на вступление в гильдию не дал. На то были серьезные причины. Мошенники украли название и сайт, ссылаются на москвичей, как на головную компанию, не строят, а называют себя строительной фирмой. Москвичи, кстати, работают с 2000 года и до сих пор. А челябинский «Строим вместе» канул в Лету вместе с ничего не подписывающим директором.
Совет юриста
Сейчас на нашем рынке есть жилищно-строительные кооперативы, которые выдают кредиты на приобретение квартир под 5-6 процентов годовых, тогда как банки работают под 11 процентов. В любом случае нужно смотреть, на кого оформляется право собственности на приобретаемую квартиру. Скорее всего, оно расписывается на кооператив с правом выкупа у него же. То есть в течение всего срока гражданин будет выплачивать паевые взносы за квартиру в ЖСК и только после полной оплаты имеет право оформить ее в свою собственность, а банк имеет лишь право залога на жилье.
Необходимо также проверить учредительные документы ЖСК. Имеет ли он право привлекать деньги граждан и какова его ответственность после ликвидации кооператива? Каков размер уставного капитала в случае принудительного взыскания денежных средств? Какое право на квартиру будет иметь гражданин, если кооператив ликвидируется, не успев передать квартиру в собственность его законному владельцу?
Вопросов у вкладчика, если он не хочет попасть впросак, должно быть много, и он не должен стесняться их задавать. От этого зависит, потеряет ли он свой капитал или все же станет владельцем определенной недвижимости.
Ольга САГДЕЕВА,
юрист квартирного центра «Энергия»
Минусы жилищно-строительных кооперативов:
ЖСК заключает договор инвестирования средств в строительство. Тут сам кооператив рискует связаться с недобросовестным застройщиком или вложить средства в долгострой.
Между строителями и генеральным инвестором в ходе работы возникают разногласия.
Допустим, увеличишь цены на стройматериалы! Это приводит к пересмотру долевой собственности строящегося дома. Начинается разбирательство: кто кому и сколько должен? Каждая сторона могла, например, продать по 50 квартир, а по окончании строительства уже только 45. Отсюда пять процентов квартир могут иметь по два покупателя. Со стороны подрядчика и заказчика одновременно. Редкий случай, но все же бывает.
Квартира до полной выплаты остается в ведомстве ЖСК.
Словом, кооперативы это типичная пирамида с хитро закрученным механизмом получения прибыли. В случае какой-нибудь непредвиденной ситуации люди потеряют свои квартиры безвозвратно. У них останутся только бумажки, на которых будет указано, что они вносили паи. За что, за какую квартиру ничего не указывается. В случае банкротства суд эти бумажки к сведению не примет.
Истории тех, кто «обжегся»
Я был в числе тех людей, которые заплатили вступительный взнос, рассказывает специалист по компьютерным технологиям Олег. Хотел свою двушку на трехкомнатную поменять. После долгих расспросов кое-как узнал, что фактически моя двушка растворится в ЖСК, то есть я не буду иметь официальной бумаги из регистрационной палаты, что имею часть трешки в собственности. Тут меня посетили очень большие сомнения. Начал «вытрясать» с кооператоров уставы и договор. Вытряс. Показал своему юристу. Тот долго смеялся над этими бумагами. То, что ЖСК владелец квартир, это ладно. Еще интереснее, что если люди, которые заплатили половину стоимости жилья, захотят вытащить свои деньги назад, будут за кооперативом ходить до конца дней. У них в уставе столько описано способов, как не возвращать долги, что мама дорогая... Человек, который продал им квартиру и по каким-то причинам не сможет платить за новую, мало того что теряет новую, так еще долго-долго будет забирать деньги, причем о возврате старого жилья или предоставлении равноценного речь вообще не идет. Все сделки они стараются оформлять через своих адвокатов. Так что полная засада.
В общем, жилье, которое они мне предложили, иначе чем бомжатником нельзя было назвать. В трешке жило 12 человек, ремонта там требовалось немерено. Поразмыслив, я послал их подальше. Пусть подавятся моим вступительным взносом, но я лучше спокойно буду жить в своей двушке, накоплю денег и поменяю.
Офис-менеджер Евгений рассказал, что один его знакомый заплатил 50 процентов и живет в квартире. Но она под залогом. А другой платит и платит, а квартиры все нет. То есть лотерея получается: за счет одних перепадает другим. Кооператоры для видимости делают кое-что, чтобы уж совсем на лохотрон не походило.
Что же делать?
А я сделал так, рассказывает начинающий предприниматель Владимир. Подсчитав наличность и будущие доходы, наметил желаемый для себя срок вселения. Три года, с учетом режима жесткой экономии, жил на 20 процентов от своих заработков в крошечной «хрущевке». Деньги размещал под проценты в банках и в ГКО. Копил как проклятый, отказывал себе во всем. В результате пришлось одолжить всего несколько тысяч у родственников, и вот я квартировладелец. Сэкономить и купить, как показывает мой опыт, можно и без всяких кооперативов. На покупке без посредников можно еще сохранить свои кровные. Правда, это требует времени на поиски и проверку квартиры, но тут уж каждый выбирает, что ему интереснее. На собственном опыте я выяснил следующее. Обещания фирм проверить историю квартиры не более чем рекламный трюк, никто ничего не проверяет, это просто ни к чему не обязывающая строчка в договоре, и если возникнут проблемы, они будут вашими. Проверял я все сам, к счастью, на мошенников не наткнулся.
Остальные материалы читайте на сайте газеты «Челябинский рабочий»
Tweet
24.12.2010 Еда, напитки и зрелища
06.12.2010 Золотая вилка-2011: к старту готовы!
08.09.2010 Летние рестораны и террасы получили «Золотые вилки»
24.08.2010 Битва на шейкерах
04.08.2010 Большой еде большую воду!
20.07.2010 Россияне насолили огурцов
30.07.2008 Тёма Лебедев в Челябинске
03.07.2008 Уральские Мастера найдут выход из любой ситуации
17.04.2008 Страшные дни как бороться?
09.01.2008 5 железных признаков того, что вам врут
Все статьи раздела Общество >>