Склад в полный рост
текст: Елена Попова25.08.2005
| Сегодня на рынке Челябинска и области складская недвижимость по доходности занимает почетное третье место после торговой и офисной. Но то, что в ближайшие год-два актуальность именно складов для инвесторов возрастет, не приходится сомневаться. Консалтинговые агентства Челябинска уже готовят полномасштабные исследования этого рынка, а это первый признак того, что проблема складского хозяйства станет в ближайшее время в полный рост, со всеми вытекающими из этого факта последствиями. | |
| Пока крупные российские и зарубежные компании не рассматривают Челябинск как базовый город для построения логистических цепочек. И причина такого «пренебрежения» отнюдь не во второсортности миллионника. Дело в том, что не только предложение на рыке складской недвижимости ограничено, но и уровень складов не дотягивает до международных стандартов. Помещения международного класса на рынке Челябинска в настоящее время вообще отсутствуют. Это не значит, что складских помещений класса А и В в нашем городе нет вообще. Некоторые компании, понимая, что не надо ждать милости от природы, построили для собственных нужд современные склады, например фирмы «Окси» и «Форпост». Эти склады оснащены высокотехнологичным оборудованием и на сегодняшний день является примером складского хозяйства. Но на рынке предложений такого уровня пока нет. Все, что предлагается сегодня арендаторам или желающим купить склад в собственностьP класс С. Практически это так называемое напольное хранение товаров, которое не соответствует международным стандартам. Такая ситуация не устраивает и владельцев складских помещений: постоянное увеличение суммы земельного налога делает стандартные на сегодняшний день принципы хранения невыгодными. Средняя цена за аренду склада в ЧелябинскеP 100 руб. за кв. метр в месяц. Но в то же время, некоторые потенциальные арендаторы из других городов в настоящий момент считают и эту цену за тот уровень складского сервиса, который предлагают владельцы помещений, завышенной. Например, розничная сеть «Магнит» готова платить за аренду провинциальных складов 80 руб. за кв. метр в месяц и не копейкой больше. Но эти расценки ниже тех, что сложились в Челябинске на сегодняшний день. Несмотря на поиск складских помещений в течение довольно продолжительного времени, проблема «Магнита» так и не решена. Возможно, это одна из причин того, что сеть, открыла в Челябинске всего два магазина. | Сергей Еремеев Ни для кого не секрет, что Челябинск слишком растянут территориально, поэтому крупным торговым сетям часто необходимо иметь не один склад, а несколько. Минимум нужна пара терминалов, чтобы закрыть город с юга и севера. Поскольку дефицит качественных складов у нас огромный, многие компании строят собственное складское хозяйство, как например, «Незабудка», «Форпост», «Окси». В то же время на рынке качественных предложений нет в силу того, что складские помещения класса А или В, просто отсутствуют. Интересен ли этот рынок для инвесторов, вопрос непростой. С одной стороны доходность в других секторах недвижимости (жилье, офисы, торговые площади) пока выше чем от складских помещений. Однако ситуация в скором времени может кардинально измениться. Уже есть технологии строительства высокодоходных складских терминалов (и, что немаловажно, отработаны схемы управления), на челябинском рынке наблюдается дефицит складских помещений. Все это создает предпосылки для того, что в случае падения доходности в секторе офисной недвижимости инвесторы будут вынуждены массово переключиться на склады. |
| Для того чтобы склад стал прибыльным финансовым инструментом, его необходимо «вырастить» до восьми метров в высоту. Ангар необходимо нашпиговать современным оборудованием, а также компьютеризировать и обучить персонал. Все это позволит увеличить отдачу с одного кв. метра, и автоматически повысит прибыльность бизнеса. Вложения для этого требуются существенные, один метр склада класса А (вместе с оборудованием) стоит примерно $1300. Причем меньше 10-20 тыс. кв. метров современный склад строить экономически невыгодно. Соответствие склада международным стандартам подразумевает в первую очередь легкую транспортную доступность. Он должен располагаться вблизи хорошей подъездной дороги, по которой могли бы передвигаться большегрузные автомобили, а в идеале нужна и железнодорожная ветка. Кроме того, необходимо наличие коммуникаций и каналов связи, оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность, а также выровненный пол, потолки высотой 810 метров, возможность установки стеллажей и наличие офиса. Хороший автопогрузчик стоит порядка $30-40 тыс., а зарплата грузчиков и водителей автопогрузчиков в настоящее время составляет 10-12 тыс. рублей в месяц, что бьет рекорды оплаты неквалифицированного труда в области. Складу, оборудованному по последнему слову техники, не будет присвоена классность без профессионального менеджмента: компьютеризированной системы учета, круглосуточной охраны и логистических услуг. А пока многие компании, имеющие складской резерв еще с советских времен, пытаются использовать площади как инструмент для оптимизации собственной экономики. Яркий тому пример компания «Челябэнерго», которая на правах аренды сдает свои складские помещения дружественной фирме «Макфин». По мнению специалистов «Челябэнерго», этот симбиоз позволяет экономить на обслуживании складов, транспортных и других расходах. Рассекреченные планы Планы по строительству и переоборудованию складского хозяйства у бизнеса имеются, и не только у челябинского. Московская компания «Каскад», специализирующаяся на строительстве современных складских помещений, на протяжении нескольких месяцев подыскивает площадку для очередного провинциального проекта. Одно из агентств недвижимости Челябинска присмотрело москвичам площадку в районе Цинкового завода, однако камнем преткновения на пути осуществления прорыва на рынке стала стоимость аренды городской земли и, возможно, административный ресурс. Столичные инвесторы готовы платить за аренду земли не больше $80 за кв. метр в год, но в Челябинске этот показатель уже выше данной отметки . Пустит ли москвичей на рынок новая городская властьP увидим, но и законы рынка пока никто не отменял. Однако то, что Челябинск не сможет войти равноправным членом в российское экономическое сообщество без складской инфраструктуры это факт. По геополитическому раскладу Челябинск должен отрабатывать в системе международной и российской логистики восток: Казахстан и Китай. Регионы с бурнорастущей экономикой только и мечтают об увеличении объемов торговли с Россией, и Челябинск должен быть готов к приему товаров из этих стран. Однако в настоящее время некоторые эксперты рассматривают наш город как площадку для торговли в основном металлом. По свидетельству директора «Центра недвижимости «МАН» Максима Яндемирова, спрос пока сформирован на складские площади под открытым небом для хранения и перевалки металлопроката (90% от всех заявок в портфеле агентства). Главные требования к таким пунктам: наличие железнодорожной ветки, автомобильных подъездных путей, кран-балки, ограды, охраны и 3-5 га земли. Из этих фактов можно заключить: инвестировать деньги в складскую недвижимость пока рановато, так как спрос на качественную услугу в этой области практически не сформирован. И этот факт, якобы, обусловлен экономическим ростом Свердловской области. По мнению нашего источника, по причине того, что в Екатеринбурге складская недвижимость уже представлена современными помещениями, все крупные торговые операторы обосновались на территории нашего соседа, а в Челябинск поставляют небольшие партии товаров, предназначенные для торговли в розницу. | |
| С подобной трактовкой не согласен начальник отдела коммерческой недвижимости агентства «Компаньон» Сергей Еремеев. Спрос на качественную складскую услугу именно в Челябинске окончательно не оформился, но то, что он есть, отрицать бессмысленно. Конечно, нельзя отмахиваться и от того факта, что складские площадки для хранения металла пользуются повышенным спросом. Заявки исходят в основном от трех крупных холдингов, специализирующихся в Челябинске на торговле металлом (в Челябинск металл приходит по железной дороге, а потом его отгружают на автотранспорт). В то же время параллельно и активно развивается торговля продуктами питания и товарами народного потребления, и этот факт разогревает рынок складских помещений довольно быстро. Уже сегодня, например, в районе Троицкого тракта найти более-менее приличное складское помещение серьезная проблемаP свободных складов просто нет, естественно, существует очередь среди арендаторов на расширение уже имеющейся площади. Масса заявок лежит на столах собственников складов и от новичков. Логично, что появление на рынке качественных помещений не только бы разгрузило ситуацию, но и подстегнуло развитие, как складского хозяйства Челябинска, так и экономки в целом. По информации из источников заслуживающих доверия, в ближайшее время на рынке могут появиться склады класса А, а вместе с ними предложение по оказанию логистических услуг. Хотя логистика уже начала завоевывать позиции на местном рынке. По словам генерального директора компании «Челябтехопторг» Виталия Нориевского, его сотрудники готовы обеспечить арендаторов складских помещений логистическим комплексом, но спрос на эту услугу пока скромный. Логист профессия новая и не до конца понятная, во всяком случае, местной торговле. Однако, как показывает практика, несмотря на внешнее увеличение складских расходов в случае заключения договора под грифом «все включено», пользователь услуги в конечном счете выигрывает. Снижение издержек происходит в первую очередь за счет сокращения рабочих мест в собственной компании и оптимизации всех процессов, связанных с хранением и транспортировкой грузов. | Максим Яндемиров Пока экономика Челябинска, в том числе и в складском комплексе, серьезно отстает от Екатеринбурга. Если у свердловчан уже есть в наличии современные складские комплексы, то в Челябинске не сформирована даже потребность в складах международного уровня. А нет спроса, нет и предложения, поэтому инвесторы скептически рассматривают варианты вложений в развитие этого сектора недвижимости. Единственное направление, которое интересует челябинский бизнес открытые площадки от трех до пяти гектаров под хранение металла. Это должна быть огороженная территория с КПП, краном, помещением для охраны, железнодорожными путями и подъездными автомобильными дорогами. Концентрация металлобаз наблюдается на Уфимском и Свердловском трактах, ажиотажным спросом пользуются складские помещения на Троицком тракте, а вот Ленинский и Тракторозаводской районы, как потенциальное место для оборудования или строительства склада автоматически отметаются бизнесменами. На мой взгляд, логистическим центром на Урале давно стал Екатеринбург, Челябинск упустил шанс, поэтому инвестировать в строительство складов, было бы неосмотрительно. |
| Склад дело тонкое Как ни крути, основная часть складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой неприспособленные (по европейским меркам) для складирования помещения. Поэтому говорить о том, что запросы торговли и промышленности на складские помещения, которые позволяли бы оптимизировать процессы хранения и отгрузки продукции в ближайшее время будут удовлетворены безосновательно. Постепенно увеличивающийся спрос уже заметно превышает предложение, а инвесторы только начинают освоение этого рынка. Таким образом, пока ниша остается практически свободной. Но инвесторы пока не проявляют к складской недвижимости особого интереса. Эксперты объясняют этот факт низкой доходностью таких вложений и длительным сроком окупаемости. С одной стороны строительство складов менее затратно, в отличие от, допустим, торгового комплекса или офисного центра, но в то же время срок окупаемости на два года превышает тот же период в случае с офисным зданием, и может составить в среднем от 6 до 8 лет. Низкая доходность складов объясняется невысокими арендными ставками, которые составляют в Челябинске в среднем 80-100 руб. за кв. метр в год, максимум 120 руб. (без учета налогов, операционных и коммунальных расходов). Очевидно, что доход от эксплуатации складского помещения не сопоставим с доходом, которое способно приносить офисное или административное здание. В то же время по столичным тенденциям можно судить о том, что ждет наш рынок через пару лет. Московские эксперты в связи с ожиданием появления на рынке большого числа складских помещений отмечают падение арендных ставок. И это несмотря на ограниченное предложение и высокий спрос на склады. Челябинску пока такое негативное развитие событий не грозит, но рано или поздно и нас накроет волна складской недвижимости, как это случилось с офисными центрами, где уже наблюдаются признаки затоваривания. Поэтому уже сегодня планируя строительство склада, необходимо задуматься над конкурентными преимуществами будущего терминала, параллельно создавая и обучая команду управленцев. Однако в Челябинске есть рыночный сегмент, инвестировать в который уже сегодня выгодней, чем в другие виды недвижимости. Это склады, оборудованные холодильными системами. В настоящее время дефицит на этом рынке огромен, ни один заказ на аренду холодильников в Челябинске выполнить невозможно. Ажиотаж возник по нескольким причинам. С одной стороны на рынке слишком мало предложений по холодильникам, с другой спрос именно на «склады глубокой заморозки» вырос в связи с увеличением ассортимента и объемов торговли замороженными продуктами питания. Нельзя не сказать и о том, что оборудование хладокомбинатов и морально, и технически устарело, в результате необходимый температурный режим не может быть гарантирован. Всего на сегодняшний день складов-холодильников в городе триP на Уфимском шоссе расположен Хладокомбинат 2 , хладокомбинат 1 находится в центре городаP пр. Ленина 27, а хладокомбинат 3 на Троицком тракте. Причем, по мнению экспертов, комбинат 2 нельзя считать холодильником, поскольку его оборудование не позволяет выдерживать стандартный температурный режим (от -18 градусов и ниже). Есть еще холодильник компании «Промхолод», но его оборудование устарело и также не может гарантировать необходимый градус холода. Нельзя сбрасывать со счетов и небольшие холодильники, которые обеспечивают потребности той или иной компании, но в силу этого обстоятельства они находятся вне рынка. Средняя ставка аренды холодильников пока держится на уровне 30-35 руб. за тонну продукции в сутки. Если считать в квадратных метрах, то стартовая цена 150 руб. в месяц за кв. метр арендуемой площади. По оценкам агентства «Компаньон», в настоящее время Челябинскому бизнесу необходимы как минимум два современных холодильника площадью 3-5 тыс. кв. метров, но это без учета развития торговли. | |
| По мнению директора компании «Промхолод» Александра Мутницкого, оборудование челябинских холодильников, в том числе и «Промхолода» требует серьезной модернизации, но средств на нее нет, а инвесторы не спешат вкладывать деньги в этот сегмент рынка. Войти в доверие В городах с более развитым складским хозяйством (читай экономикой) все большие обороты набирает аутсорсинг (доверительное управление) складских помещений. Склад площадью до 10 тыс. кв. метров не может приносить адекватную прибыль. Слишком велики накладные расходы: содержание персонала, плата за землю, отопление, электричество, оборудование, ремонт. Значительно выгоднее передать такой склад компании, которая могла бы эффективно управлять этой недвижимостью, взамен получая дивиденды. По нашим сведениям, в Челябинске примеры аутсорсинга в складском хозяйстве уже присутствуют. Например, компания «Арендная система», специализирующаяся на управлении коммерческой недвижимостью, обратила свои взоры и на складские помещения. Но пока активное развитие этой услуги дело будущего. Собственники даже небольших складов не готовы отдать в аутсорсинг свои площади и в силу скепсиса в отношении управляющих компаний, и потому, что предложение со стороны управленцев на челябинском рынке пока не сформировано. Экономика Челябинска и в советское время, и во времена рыночных отношений наиболее активно развивалась в трех направлениях: Троицкое, Уфимское и Екатеринбургское. Со стороны Троицка шли в основном сельскохозяйственные грузы (в том числе из Казахстана). Со стороны Уфы поступали товары народного потребления из средней России и столицы, с Екатеринбургом продолжается активный обмен продукцией, выпускаемой тяжелой промышленностью. На выездах из Челябинска по этим трактам и были построены склады, которые до сих пор составляют основной фонд складского хозяйства Челябинска. В последние годы активно начало развиваться складское хозяйство в районе поворота в Металлургический район. Здесь построили складские терминалы компания из Екатеринбурга «Ролис» и супермаркет строительных материалов «Челси». | Виталий Нориевский Тема развития складской недвижимости как самостоятельного бизнеса приобретает для Челябинска особую актуальность. «Челябтехоптторг» одна из самых крупных компаний на этом рынке, наш складской комплекс располагается на территории в 11 гектаров. Если оценивать состояние складского хозяйства города с точки зрения профессионалов, то оно плачевное. С одной стороны бизнес испытывает жуткий дефицит площадей, с другой его не удовлетворяет абсолютно неэффективное так называемое напольное хранение. Да и собственникам складов такой принцип хранения не может позволить оптимизировать собственную экономику. Выход один изыскивать средства для строительства новых складов, желательно классов А и В и модернизировать морально и технически устаревшие помещения доставшиеся нам с советских времен. Каждый собственник, наверно, сам определится с источником финансирования таких серьезных бизнес-планов, будут ли это банковские структуры, частные инвесторы или собственные средства. В конечно счете не это важно, главное, что современный склад может и должен стать прибыльным и эффективным экономическим инструментом. Но строительство современных складских терминалов не панацея, не менее важно овладеть технологиями управления складским хозяйством. Все это в комплексе позволит Челябинску выйти на связь с мировой экономикой, в противном случае, у нас нет будущего. |
| Потребность в складах в Челябинске оценивается примерно в 30-50 тыс. кв. метров. Для того, чтобы удовлетворить спрос, понадобится по приблизительным оценкам от 3 до семи лет. Развитие ситуации во многом зависит от того, как быстро исчерпаются возможности прибыльного вложения средств в торговую и офисную недвижимость, что автоматически заставит инвесторов обратиться к складскому сегменту рынка. Эксперты также говорят о том, что интерес инвесторов к этому сектору будет обусловлен и желанием диверсифицировать свои портфели. Прогнозы на сегодняшний день очевидны: стабильный рост производства, развитие розничной торговли, проникновение на челябинский рынок крупных российских и западных торговых сетей, появление отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах,P все вышеперечисленное уже спровоцировало рост спроса на складскую недвижимость. В итоге неизбежен приход инвесторов, заинтересованных инвестировать в нее. Трудно назвать дату начала инвестиционного бума на рынке складской недвижимости, но по самым оптимистичным прогнозам через пару лет Челябинск будет готов включиться в логистические схемы мировой экономики. | |
| Полный вариант статьи читайте в журнале «Покупай лучшее» 7(47)2005 |  |
Tweet
27.01.2009 Ешь, пей, голосуй!
06.12.2007 НТС подтверждает: «Выбирай» крупнейшая сеть журналов
23.11.2007 Как большие
12.11.2007 Четвертая транзитная
08.11.2007 Хлебное равновесие
23.10.2007 Бижу бум
22.10.2007 Выезд из сумрака
19.10.2007 Ювелирный пояс Урала
02.10.2007 Конкурс от «Русского ореха»!
24.08.2007 Самые «гастарбайтерные» страны
Все статьи раздела Бизнес >>