Кооперативный узел

текст: Елена Попова
15.09.2005

Примерно полгода осталось до того момента, когда жилищные кооперативы будут обязаны привести все свои документы и фактическую деятельность в соответствие с Федеральным Законом «О жилищных накопительных кооперативах». Час Икс наступит 1 апреля 2006 года, а пока руководители кооперативного движения надеются, что законодатели одумаются и внесут поправки в этот документ. Иначе, говорят игроки этого рынка, кооперативная идея погибнет в России, не успев дать зрелые плоды.

А пока в чистом виде жилищно-накопительный кооператив в Челябинске всего одинP это одно из подразделений столичного коммандитного (основанного на вере) товарищества «Социальная инициатива». Несмотря на это, кооперативное движение, готовое прийти на выручку бесквартирному элементу, конечно, гораздо шире, и этот феномен заслуживает детального рассмотрения.

Сегодня для необременительного решения квартирного вопроса есть несколько путей. Наиболее реальные из нихP это долевое участие в строительстве, ипотека и вступление в лоно кооператива. Первую схему можно опустить, так как она приемлема только для небольшого числа достаточно обеспеченных граждан.

Из двух оставшихся в России усиленно продвигается именно ипотечное решение жилищной проблемы, и эксперты поговаривают о лоббировании законодателями интересов банков. Так ли это, мы возможно, когда-нибудь и узнаем. Но сегодня для конкретного человека нуждающегося в отдельной квартире важнее обладать информацией не о подковерных играх политиков и капитала, а о том, как выгоднее, а значит с наименьшими затратами, приобрести вожделенные квадратные метры.

По мнению директора потребительского кооператива «Своими руками» Олега Мамонтова, фонд уже построенного жилья в России так мал, что разворачивать ипотеку на таком ограниченном поле, просто неосмотрительно: «Ипотека дала прекрасные результаты в США, но там рынок жилья на момент внедрения этой схемы был роскошный. Для нашей страны экономически целесообразнее пойти по пути немецких стройсберкасс или английских стройобществ. Это те же самые кооперативы, которые принимали взносы от конкретных людей, объединяли эти средства для покупки жилья в условиях, когда рынок жилья ограничен и требуются вложения в строительство».

Немаловажно, по мнению экспертов, и то, что кооперативные схемы покупки жилья экономят средства вкладчиков. Например, сотрудники «Своими руками» не поленились и посчитали, что при покупке квартиры стоимостью 600 тыс. руб. банковская схема оказывается дороже схемы кооператива на 1 383 743 руб.P согласитесь, экономия впечатляет. Например, «дополнительные выплаты» (в виде процентов, членских взносов) при ипотечном кредитовании составляют в этом случае 1P307P545 руб., при кооперативном варианте покупки этот показатель равен «смешной» сумме в 14P700 руб.

В таком случае становится непонятным, почему же тогда так раскручена ипотека и так мало мы знаем о кооперативном движении. Увы, как правило, в прессу просачивается негативная информация о кооперативах, как о финансовых пирамидах. Действительно, обогатиться за счет средств вкладчиков до недавнего времени было возможно. Во многом потому что деятельность кооперативов регулировалась двумя статьями гражданского Кодекса. Грамотные юристы и экономисты могли воспользоваться пробелами в законодательстве для собственного преступного обогащения. Благодаря нескольким скандалам с финансово-пирамидальным уклоном в обществе сформирован, мягко говоря, не совсем привлекательный образ жилищно-кооперативного движения. Собственно говоря, закон от 1 апреля и был призван укрепить кооперативное движение и придать ему ускорение. Но, похоже, результат получился не тот, который прогнозировали.

Где выход?

Теперь в законе есть как минимум пятнадцать ограничений, которые, как говорят сотрудники кооперативов, связали их деятельность не только по рукам, но и по ногам. Например, кооперативы, теперь поставлены в тупик ограничением в новом законе по численности членов. К 1 апреля 2006 года ЖНК должны насчитывать не более 5 тыс. «вкладчиков». Законодателей можно понять, они решили перестраховаться и не допустить образования финансовых химер и таким образом защитить интересы и права кооператоров.

На первый взгляд закон можно легко обойти при помощи простого «дробления» кооператива, который уже насчитывает десятки тысяч членов на отделения с количеством оных не более пяти тысяч. Однако это не такая уж простая и законная пертурбация.

Еще одно обязательное условие работы ЖНКP схема «один кооперативP один дом». Что тоже ограничивает деятельность кооператива и ведет к выхолащиванию идеи кооперативного движения. Во всяком случае, как считают эксперты, самой экономически выгодной схемой является проект, в котором планируется построить для членов кооператива пять пятиэтажных домов. При условии, что все, кто хотел бы купить квартиру в этом жилом комплексе, сделают первый взнос в размере 20% от стоимости жилья. Тогда этой суммы хватит для строительства первой пятиэтажки. Те, кто уже расставил мебель в квартире, продолжает вносить платежи согласно графику, для второй очереди счастливчиков и так далее до полной реализации интересов всех членов ЖНК.

Несмотря на то, что на бумаге все выглядит достаточно экономично и привлекательно, на сегодняшний день ни один из жилищных кооперативов Челябинска не может реализовать подобную схему. Даже, несмотря на то, что работать и действовать пока можно в прежних, как выяснилось, максимально лояльных условиях.

Например «Южно-Уральский ЖСК» (филиал екатеринбургской компании), имея в своем составе весьма скромное количество членов, пока способен предоставить ссуду не более 100 тыс. руб., за редким исключением она может доходить до 150 тыс. руб.. И об участии в проектах, описанных выше, пока не помышляет, находясь в состоянии поиска партнеров для кооперации. На взгляд менеджера ЖСК Галины Ланских, дальнейшее развитие кооператива связано со строительными компаниями. Партнерские отношения с кооперативом для строителей достойный выход из ситуации, которую создал «Закон о долевом участии в строительстве». Масса ограничений в отношении сотрудничества с лицами физическими, не коснулась взаимодействия с юрлицами, и кооператив как раз идеальный вариант для участия в долевом строительстве. Подобные комплиментарные экономические связи могли бы подстегнуть объемы жилищного строительства и стабилизировать цены на недвижимость.

Достаточно уверенно на челябинском рынке жилья чувствует себя Челябинский филиал коммандитного товарищества «Социальная инициатива» (головной офис находится в Москве). Эта компания соучредитель нескольких кооперативов, в том числе потребительского и накопительного. Последнему от роду еще нет и полгода, поэтому говорить о каких-либо победах или опыте пока рано. К настоящему времени здесь заключили три договора, но приобретений жилья пока не было, поскольку для полновесного функционирования необходимо, чтобы в кооперативе состояло не менее 50 членов.

Жилищно-потребительский кооператив «Социальной инициативы» в свою очередь оказывает услуги по кредитованию населения и с накопительным его функции не пересекаются. По мнению начальника инвестиционного отдела КТ Светланы Калининой, у ЖНК есть будущее, ведь для многих жителей Челябинска это практически единственный реальный шанс приобрести жилье. Шоколад кооператива в том, что необходимые 30% для первого взноса на квартиру можно накопить, вступив в ЖНК. Как только сумма на счету достигнет необходимых показателей, кооператив должен проплатить за квартиру своего члена оставшуюся сумму. Экономия налицо, но собственником квартиры новосел может стать только после того, как выплатит весь долг перед коллективом. И надо сказать, что обмануть кооператив дело невозможное, прецеденты по выселению в судах уже имеются.

Казнить, нельзя помиловать

В свою очередь у руководства ЧФ ЖПК «Своими руками» в связи с законом о «О жилищных накопительных кооперативах» пока заморожена работа в «накопительной» части. Зато немало шагов делается для того, чтобы лоббировать интересы всего кооперативного движения. В частности представители гильдии «Своими руками», в состав которой входят 60 кооперативов, являются членами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), эта организация на сегодняшний день представляет разветвленную и экономически сильную структуру, основы которой в связи с законом подрываются. МАИФ стала инициатором открытого письма адресованного Президенту РФ, Председателю Совета Федерации, председателям Госдумы и Правительства РФ. Лейтмотивом в этом образце эпистолярного жанра звучит просьба приостановить вступление в силу законов (о ЖНК и долевом строительстве авт.) и создать рабочую группу по разработке поправок в законы с привлечением экспертов в области строительства и жилищной кооперации. Однако к мнению кооператоров власть пока не прислушалась.

Одним из камней преткновения стала планка, которая ограничивает размещение средств паевого фонда кооператива в новое строительство (не более 20%). Но до принятия закона кооперативы вкладывали в строительство от 50 до 75% средств. Таким образом, инвестирование в строительство резко сократится и люди будут вынуждены покупать квартиры на вторичном рынке, что однозначно приведет к росту цен. Надо сказать, что рынок жилья очень чутко реагирует на любые экономические изменения, и цены можно обвалить без особых усилий.

Напастью назвал первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин закрепление законом права на нецелевое использование средств: теперь можно тратить деньги на что угодноP транспорт, рекламу, аренду. И только через два года после того, как деньги будут прокручены в кооперативе, их можно использовать на цель, ради которой люди собственно, и вступают в кооперативP на покупку жилья. То есть внесенные средства теперь оказываются незащищенными от инфляции, поскольку не работают. И кто в здравом уме туда понесет деньги,P сетует вице-президент. Если учесть, что в столице соотношение ипотечных кредитов и кооперативных вариантов покупки жилья примерно 50 на 50, то можно говорить что на государственном уровне кооперативное движение стало мощным экономическим рычагом. В Челябинске в филилале «Своими руками» с начала года реализовано около 400 договоров на приобретение жилья, а по ипотечным схемам эта цифра колеблется в районе тысячи. Единственное что сдерживает популярность кооперативных схем, по мнению Светланы Калининой (КТ «Социальная инициатива»), так это неинформированность потенциальных потребителей услуги. На наш взгляд, проблема еще и в том, что на слуху обывателей несколько финансовых скандалов связано именно с жилищными кооперативами. Последний в Челябинске касается незаконного использования названия ЖСК «Строим вместе» в деятельности кооператива «Гранит», адреса и телефоны которого после арбитражных разбирательств найти довольно трудно.

Наверняка, законодатели разрабатывая закон, преследовали цель оградить участников кооперативного движения от недобросовестных учредителей, но как обычно перестарались. Например, все кооперативы по новому закону должны перерегистрироваться, а каждый новый вступающий должен быть зарегистрирован в едином госреестре физлиц. Времени на эту манипуляцию уйдет не меньше месяца, да и удовольствие это не из дешевых, пока все члены кооператива пройдут регистрацию, утечет немало воды.

Похоже, что епока все члены кооператива пройдут регистрацию (а их по новому закону может состять в кооперативе лжнен зарегистр откорректировать закон удастся только после того, как все негативные последствия станут явными и изменят экономическую ситуацию в худшую сторону.

Результаты в квадратных метрах

Для того чтобы жилищный кооператив начал работать эффективно, необходимо привлечь под знамена организации достаточно большое количество членов, а для раскрутки, как и в любом бизнесе необходим первоначальный капитал. Возможно, что именно поэтому два самых сильных жилищных кооператива в Челябинске «Своими руками» и «Социальная инициатива»P филиалы довольно сильных организаций из Москвы и Башкирии. Даже ЮУЖСК, скромный, по сравнению с вышеупомянутыми монстрами, филиал Екатеринбургского кооператива. Челябинские бизнесмены не торопятся начинать бурную деятельность в этой сфере. Например, кредитный потребительский кооператив граждан «Инвестиционно-ипотечное общество уральское», несмотря на то, что в бизнес-плане прописывал жилищную составляющую, на сегодняшний день сворачивает деятельность. Причина, по словам директора КПКГ Александра Апарова в том, что для этой деятельности необходимы серьезные инвестиции, которых кооперативу привлечь не удалось.

Конкретные достижения в сфере покупки жилплощади членам кооператива есть у ЖПК «Своими руками». Это так называемый медицинский дом, строящийся для медиков областной больницы. Принимая во внимание крайне скудные зарплаты бюджетников «СР» пришлось привлечь по крайне мере семь организаций для реализации этого проекта. Среди них областное управление строительства и архитектуры, министерство строительства и дорожного хозяйства области, ГУП «Челябоблинвестстрой», Минздрав. В результате взаимодействия всех структур удалось составить схему с довольно приемлемыми условиями. Начнем с того, что стоимость квадратного метра удалось снизить на 35% по сравнению с рыночной. Это стало возможно благодаря тому, что администрация отменила обязательные 20%-е отчисления квартир в строящихся домах в фонд города, на понижение сыграло и то, что строителей не обязали строить технические сооружения типа водоводов. Первый взнос для работников скальпеля был назначен минимальныйP 10%, пока дом строится они должны самостоятельно накопить и внести еще 30% от стоимости квартиры. После того, как новоселье отпраздновано, счастливчик может взять ипотечный кредит, договоренность с банками под этот проект уже есть. Надо сказать, что схема довольно сложная, но, похоже, что выхода ни у тех, кто хотел бы купить жилье, ни у жилищного кооператива нет: компания должна работать, даже в таких непростых условиях, а людям несмотря ни на что нужно жилье.

Если принять во внимание тот факт, что проблема жилья в таких экономически развитых и благополучных странах как Германия и Великобритания была решена именно при помощи кооперативного движения, то сам собой возникает вопрос: что мешает России и Челябинску как ее части, творчески использовать этот опыт? Одни считают, издаем не те законы, другие видят корень проблемы в неповоротливой экономике и низких доходах населения. Вдобавок ко всему самые негативные прогнозы уже подтверждаются в реальной жизни. Принятые законы, касающиеся и строительной отрасли и кооперативного движения существенно простимулировали спрос и резко ограничили предложение. Рынок жилья естественно отреагировал резким повышением цен, которое и дальше будет идти по нарастающей. С начала 2006 года у строителей начнется заканчиваться «задел» созданный ими годP полтора назад и нас ждет очередной резкий взлет цен на жилье.

Полный вариант статьи читайте в журнале «Покупай лучшее» 7(47)2005

Tweet


10 последних статей в разделе Бизнес

27.01.2009 Ешь, пей, голосуй!
06.12.2007 НТС подтверждает: «Выбирай» крупнейшая сеть журналов
23.11.2007 Как большие
12.11.2007 Четвертая транзитная
08.11.2007 Хлебное равновесие
23.10.2007 Бижу бум
22.10.2007 Выезд из сумрака
19.10.2007 Ювелирный пояс Урала
02.10.2007 Конкурс от «Русского ореха»!
24.08.2007 Самые «гастарбайтерные» страны

Все статьи раздела Бизнес >>