Область повышенного внимания

текст: Елена Попова
30.11.2005

В связи с безудержным ростом цен, спровоцированным действиями властей, рынок недвижимости в областном центре оказался перекупленным, а его привлекательность с точки зрения выгодного размещения инвестиций существенно понизилась. В этой непростой ситуации взоры инвесторов все чаще стали обращаться в сторону областной недвижимости. По мнению некоторых экспертов, этот рынок во многих городах области оказался недооцененным, но ситуация с каждым днем стремительно меняется, поэтому игра на нем сопряжена с массой рисков.

Людмила Маслова,
заместитель директора агентства недвижимости «Жилье» г. Миасс

Смена руководства города, похоже, благотворно повлияла на строительный рынок Миасса и в город постепенно начинает застраиваться. Хорошо, что на наш рынок выходят челябинцы. В связи с тем, что в Миассе появился торговый центрP клон челябинского «Спиридонова», владелец обеих бизнес-центров, на сегодняшний день ведет строительство еще и жилого дома в нашем городе. Однако инвесторы пока побаиваются разворачивать строительство в полную силу в связи с несколькими скандалами развернувшимися вокруг некоторых долгостроев. Один из таких спорных домов находится в районе Машгородка, в результате пострадали дольщики, по сути частные инвесторы. Наша компания в принципе готова выступить инвестором в строительстве жилья, но пока есть сомнения в том, что закон и власть могут защитить того, кто вкладывает деньги в инфраструктуру города, многие инвесторы побояться предпринимать какие-либо шаги. В то же время, как только положение устаканится, и спрос на новое современное жилье начнет удовлетворяться, никто не может гарантировать, что не произойдет обвала цен. Но до избытка жилья Миассу еще очень далеко.

Валентин Корытный,
генеральный директор риэлтерской компании «Дан»

Опыт нашей компании в продаже недвижимости в одном из перспективных, на мой взгляд, городов Челябинской области Миассе говорит о том, что интерес к областной недвижимости постепенно формируется. Но интерес инвесторов к ней пока несколько меньше чем к жилью в областном центре или к курортной недвижимости. И это обусловлено и экономическим развитием городов области и тем, что на сегодняшний день у нас нет объективной экономической аналитики в отношении развития рынка недвижимости. Каждый действует на свой страх и риск, даже риэлторы, люди в силу своей профессии, способные прогнозировать ситуацию. Беспроигрышный вариант

Челябинские агентства недвижимости пока с большим скрипом переориентируются на область. Абсолютное большинство пока работает только под конкретный заказ. Если у клиента есть потребность купить квартиру в том или ином населенном пункте, то челябинские риэлторы за такую работу возьмутся, но без особого энтузиазма, потому что опыт пока не наработан, а продавать недвижимость на территории мегаполиса по-прежнему перспективно, да и привычнее как-то. В течение 2005 года цена недвижимости в столице Южного Урала подскочила в среднем процентов на 50P с 1315 тыс. кв.м до 21 тыс. Однако это не остановило поток желающих вложить в нее свои сбережения. В то же время миграционная активность хоть немного и пошла на спад, но еще достаточно высока, и переселенцы из других областей России в первую очередь стремятся обзавестись жильем. Однако рост цен на квадратные метры в Челябинске был настолько стремительным, что у кого-то к моменту покупки жилья не хватало денег. И реальным решением этой проблемы для многих стала покупка квартиры в городе-спутнике ЧелябинскаP Копейске. Копейский квадратный метр на вторичном рынке стоит сегодня от 12 до 15 тыс. руб. До инвестиционного бума в этом тихом спокойном городке еще далеко, но по мере разрастания Челябинска, спрос на жилье здесь будет только увеличиваться. Если же учесть, что челябинская мэрия поставила крест на политике уплотнения Челябинска, строители и инвесторы волей-неволей обратят внимание на окрестности, в том числе и на Копейск. Ну а городская инфраструктура с готовыми коммунальными сетями, школами, больницами и самое главное четким транспортным сообщением с Челябинском только добавляют копейской недвижимости инвестиционной привлекательности. Вложив в копейские квадратные метры в январе, дальновидные инвесторы уже в ноябре 2005 года поимели с нее 100%-ную доходность.

Свежее дыхание бонусом

Остальные города области достаточно удалены от Челябинска, поэтому использовать их как спальный район областного центра нецелесообразно. В результате спрос на жилую недвижимость формируется исходя из местных условий, и, как правило, связан с уровнем экономического развития конкретного города.

Для жителей Чебаркуля три строящихся многоэтажных дома (один возводит строительная компания «Квадрострой» (Челябинск) совместно с городской администрацией и два дома строит компания «Копейскинвестор»)P настоящее событие. Дело в том, что за последние одиннадцать лет здесь не было построено ни одного квадратного метра жилья и все сделки купли-продажи совершались на вторичном рынке. По мнению директора агентства недвижимости «Риэл» Ирины Бондарь, спрос на квартиры в Чебаркуле формируется как жителями города, так и приезжими. Последние совершают покупку не столько с целью улучшения жилищных условий, сколько в расчете на выгодное инвестирование. Именно поэтому, по убеждению специалистов по недвижимости, цены на 1-,2-комнатные квартиры в Чебаркуле значительно завышены под давлением ажиотажного спроса. А накаляется ситуация еще и потому, что в город переселяются северяне и жители курортных зон, расположенных вокруг Чебаркуля. Там на сегодняшний день идет активная покупка квартир и частных домов челябинцами, а местные жители в свою очередь покупают себе жилье в городеP переселенцы составляют 1015% от общего числа покупателей. Стоимость двухкомнатной квартиры в курортной зоне доходит до 1,5 млн. руб., а в Чебаркуле такая же квартира может стоить в два раза дешевле.

Все эти факторы формируют тенденцию роста цен на жилье в самом городе. Особенность чебаркульского рынка недвижимости в том, что во время мертвого сезона для других городов области, там напротив наблюдается активный рост цен. Например, в июле-августе нынешнего года цены здесь выросли в среднем на 20%. Эксперты связывают подорожание с курортным сезоном, в итоге 1 кв.м жилой площади стал стоить в среднем 1314 тыс. руб.

В Сатке недвижимость подскочила также на 20%, но только позже, в сентябре. Риэлторы традиционно связывают осеннее подорожание жилья с завершением сезона отпусков. Перед повышением цен 1 кв.м в среднем стоил примерно 911 тыс. руб., в результате осеннего скачка верхняя граница стала низким показателем, а самая высокая отметка немного не дотянула до 14 тыс. Поскольку объем ввода в строй нового жилья в Сатке незначителен, сделки в большинстве случаев совершаются на вторичном рынке, что способствует росту цен в условиях отсутствия скудного предложения. В результате интерес инвесторов к недвижимости в Сатке скромен и ограничивается местными жителями, которые вкладывают свободные средства в покупку квартир, чаще всего с целью улучшить собственное качество жизни. В то же время рекреационные ресурсы территории, на которой расположен город, роскошны. При условии развития сферы отдыха и развлечений, покупка квартир в Сатке безусловно станет привлекательным инвестиционным направлением. По мнению некоторых экспертов, тот, кто сегодня начнет вкладывать в этот рынок деньги, завтра может оказаться при солидном выигрыше.

В Миассе ситуация на рынке жилья также опосредовано связана с тем, что город находится в курортной зоне и неподалеку от него расположена горнолыжная трасса и озеро Сугояк, на котором отдыхают не только челябинцы, но и жители других регионов России, в первую очередь свердловчане. И если в других городах области правят бал местные агентства недвижимости, то на миасский рынок жилья вышла челябинская риэлтерская компания «Дан». Опыт продаж квартир в строящемся элитном кирпичном доме для компании оказался полезным, в первую очередь в смысле изучения спроса, но особого инвестиционного интереса к жилью в Миассе ни жители города, ни челябинцы пока не проявили. На сегодняшний день «Дан» подумывает о том, чтобы переориентироваться на продажу курортной недвижимости в районе «Солнечной долины».

Местные агентства недвижимости отмечают, что с начала года цены на жилье в Миассе выросли в два раза, а по некоторым позициям и больше. Например, полуторка стоила примерно 150 тыс. руб., то на сегодняшний день ее рыночная цена может доходить до 400-450 тыс. Возможно, скачок цен отражает отнюдь не инвестиционную привлекательность миасской недвижимости ( в среднем по рынку доходность миасской недвижимости составила в 2005 г. 200%!), а тотальный дефицит рыночного предложения. Ни для кого не секрет, что строительство здесь ведется скупо, поэтому практически все сделки происходят на вторичном рынке. В свою очередь челябинцы пока не горят желанием приобретать квартиры в Миассе даже несмотря на то, что город окружен лесами и озерами, на которых расположены санатории и базы отдыха.

От стабильности до депрессии

Южное направление области представляют два городаP Южноуральск и Троицк. И если первый может похвастать стабильно работающей экономикой и крепко стоящими на ногах заводами и предприятиями, чего стоят только «Кристалл» и Арматурноизолятроный завод (АИЗ), то Троицк пока считается городом с депрессивной экономикой.

В Южноуральске строительство типового серийного жилья идет полным ходом, и повышение цен происходит не скачкообразно, а довольно плавно. Например, цена 1-комнатных квартир выросла с начала года всего на 30-40 тыс. руб. и составляет на сегодняшний день 350-360 тыс. По мнению директора южноуральского агентства недвижимости «Ваш город» Эдуарда Филатова, рост цен на жилье в городе будет продолжаться, потому что есть экономическая стабильность. Естественно, что, инвестируя в южноуральскую недвижимость больших дивидендов не сорвать, но методично зарабатывать можно без проблем.

В Троицке ситуация отличается кардинально. На сегодняшний день здесь зафиксировано падение цен на жилье. Если в октябре прошлого года «двушка» улучшенной планировки уходила за 750 тыс. руб., то нынешней осенью такие квартиры не продаются и за 700-720 тыс. Однако в начале ноября дело, похоже, сдвинулось с мертвой точки и по информации, полученной от одного из старейших агентств города «Твоя недвижимость», продажи пошли активнее. За последние десять лет в Троицке не было построено ни одного многоквартирного дома, однако в этом году строители неожиданно отошли от спячки и сдали целых три долгостроя. Параллельно начала работать ипотечная программа и, похоже, только благодаря этой новой для Троицка схеме покупки жилья квартиры в новостройках приобретают своих хозяев. В то же время, депрессивное состояние экономики города не может не влиять на инфраструктуру, и вкладывать деньги в Троицкую недвижимость инвесторы пока опасаются. Хотя, возможно, совершенно напрасно. Правительство Челябинской области и власти Казахстана рассматривают город как площадку для создания особой экономической зоны. Причем, судя по всему, проект в том или ином виде будет осуществляться независимо от того, утвердит его МЭРТ, или нет. В этой связи покупка недвижимости на пике падения ценыP классическая инвестиционная матрица.

Купить запретный плод

По мнению риэлтеров ОзерскаP в недавнем прошлом бывшей запреткиP тенденции на местном рынке жилья не совсем радужные. Среди острых проблем -ехватка нового жилья, на квартиры вторичного рынка спрос практически удовлетворен и постепенно формируется спрос на элитное жилье и коттеджи. В то же время местные риэлторы отмечают, что рост цен на озерское жилье растет в каких то случаях искусственно. Чувствуя интерес к жилью, собственники квартир на вторничном рынке часто выставляют, по мнению сотрудников агентств недвижимости, сознательно ведут игру на повышение.

И это один из признаков наличия инвестиционного интереса к недвижимости в этом до сих пор не совсем открытом городе. Для того чтобы получить «вид на жительство» в чистом и ухоженном с хорошей инфраструктурой, но находящемся за колючей проволокой, городе необходимо обратиться в местную администрацию и обосновать свое желание. Одно из условий положительного решенияP обещание купить жилье в течение полугода, иначе разрешение аннулируется. Среди тех, кто хотел бы купить жилье в Озерске, немалую часть составляют предприниматели, у которых в этом городе есть бизнес, возвращенцы (бывшие жители Озерска уехавшие за границу в основном в Германию, а теперь решившие вернуться на ПМЖ в Россию), а также родственники местных жителей, решившие воссоединиться семьями. В результате на сегодня в городе сформирован стабильный спрос на жилье. По данным директора агентства недвижимости «Ваш дом», цены, например, на 2-комнатные квартиры сегодня уже сравнялись с челябинскими: примерно 760 тыс. руб. на вторичном рынке и 800 тыс. в новостройке. Жесткие условия, в которые поставлены те, кто получил разрешение на проживание в Озерске, работают на руку продавцам жилья. Иногда сроки подстегивают, а подходящего варианта так и не найдено, и в этом случае будущий озерчанин соглашается на неудовлетворяющий его вариант как по цене, так и по условиям (месторасположение, планировка и т.д.).

В городе строительство нового жилья ведут всего две компании ЗАО «Южноуральское управление строительства» и компания «Вермикулит» (учредитель агентства недвижимости «Ваш дом»). Последняя из упомянутых в настоящее время возводит элитный дом на набережной, в котором использован принцип свободной планировки. Квартиры в нем продаются с черновой отделкой, чтобы дать возможность будущим жильцам обустроить квартиру по своему усмотрению, и 2-комнатные квартиры имеют метраж 90-110 кв.м. Дом пока не сдан в эксплуатацию, а 1 кв.м в нем в среднем стоит 14 тыс. руб. Для сравнения в серийных домах «Вермикулита» (две 9-этажки и один 5-этажный дом) кв.м. стоит 13 тыс. руб.

Бывшая запретка развивается достаточно динамично, что отражается и на рынке недвижимости. Бизнес уже отреагировал на спрос и, судя по тому, насколько активно ведется строительство, потребность, в том числе и на элитное жилье, будет постепенно удовлетворяться, что приведет к снижению маржи для инвесторов, вплоть до нулевой. Дополнительные риски, способные привести к обвалу цен, и как результат к отрицательной доходностиP экологический и бюджетный: со следующего года Федерация намерена переложить финансирование ЗАТО на плечи регионов.

Спрос на комфорт

В одном из самых активно развивающихся городов областиP Магнитогорске темпы строительства можно сравнить с челябинскими. Город металлургов прирастает целыми микрорайонами. Однако существенные корректировки в бизнес на жилой недвижимости вносит ММК. Комбинат всегда вел строительство жилья для своих сотрудников, причем цена за ведомственные квадратные метры была ниже рыночной, что в определенной мере сбивало и цены на недвижимость в городе. В то же время удовлетворить спрос на жилье, который в последнее время стал ажиотажным даже промышленному гиганту не под силу. За последние полгода цена на однокомнатные квартиры в Магнитогорске подскочила примерно на 150 тыс. руб. (с 500 до 650 тыс. руб.). В результате рыночная цена 1 кв.м на сегодняшний день составляет 1820 тыс. руб. Для сравнения в домах, построенных инвестиционным фондом ММК «Ключ» кв.м стоит примерно 11 тыс. руб.

На повышение рыночных цен сыграла в том числе и ипотека. Хотя, по мнению директора агентства недвижимости «Альянс-М» Виктора Марусова, ипотечное кредитование в Магнитогорске пока выглядит как обычный кредит, поскольку жилье при покупке по этой схеме банки в залог не берут. В то же время доходы городского населения позволяют активно развиваться именно инвестиционной составляющей рынка недвижимости. Ни для кого не секрет, что экономика города теперь уже связывается не только с промышленным гигантом, но и с курортными зонами в непосредственной близости от города. Активно развивающиеся Абзаково и Банное безусловно оказали благотворное влияние на экономику Магнитогорска. В результате нескольких факторов, в том числе и эффективного использования рекреационных ресурсов в Магнитогорске сформировался устойчивый спрос на элитное и коттеджное жилье. Одна из тенденцийP переезд магнитогорцев на постоянное место жительства в БанноеP курортный поселок, застроенный современными таун-хаусами. Четко обозначившийся спрос на жилье повышенной комфортности спровоцировал проектирование коттеджных поселков в пригороде Магнитогорска. Фактически уже решен вопрос о строительстве нового поселка за санаторием «Южный» и по дороге в аэропорт в скором времени раскинутся таун-хаусы со всей необходимой современному человеку инфраструктурой. При условии, что темпы экономического роста второго по величине города области будут находиться на прежнем уровне, инвестиции в жилую недвижимость могут стать одной из самых прибыльных статей доходов для достаточно большой части населения и самого Магнитогорска, и иногородних жителей, с выгодой вложивших деньги в квадратные метры. То, что цены на недвижимость в Магнитке будут только расти, несомненно, а тот факт, что у близлежащих курортных зон перспективное будущее, придает жилой недвижимости еще больше инвестиционной привлекательности.

На первый взгляд спрос на элитное жилье в Златоусте, городе, где экономика пока не оправилась до конца от перестроечного шока, по определению сформироваться не может. Ан нет, пути недвижимости неисповедимы. До 2002 года цена на жилье не сдвигались с мертвой точки, ввиду низкого уровня доходов населения и полного отсутствия строительства нового жилья. Перелом наступил незаметно. За последние три года стоимость жилья выросла в два раза, во многом благодаря активным миграционным процессам. В город начали переселяться жители Казахстана, еще один факторP прекратился отток местного населения во многом в результате смены городской власти. Поскольку жилье в Златоусте было дешевле, чем в других равноценных городах области (Миасс, Сатка, Чебаркуль) квартиры в Златоусте начали активно покупать челябинские пенсионеры. Особенно хорошо продаются квартиры на вторичном рынке таких районов Златоуста, как Проспект Гагарина, Северо-Запад, район Нового Златоуста. Остается неудовлетворенным спрос на квартиры в элитных домах, есть потребность и в таун-хаусах, но предложений в этом сегменте практически нет. В связи с тем, что купить коттедж в Златоусте дело практически невозможное те, у кого есть средства, покупают частное жилье, ломают домишки и строят на их месте современные коттеджи. Особой популярностью пользуются газифицированные участки. Рынок же вторичного типового жилья на сегодняшний день перенасыщен и по логике вещей цены в этом сегменте должны падать. Новое жилье строится, как правило, УКС администрации города, но ввод новых квадратных метров так незначителен, что, в общем, кардинально на ситуацию повлиять пока не в состоянии.

Рынок недвижимости каждого города Челябинской области индивидуален и неповторим, как отпечатки пальцев человека. Но, несмотря на то, что есть однозначно привлекательные города с точки зрения инвестиций в недвижимость, каждый случай необходимо взвешивать и просчитывать до мельчайших нюансов. Но никто и не говорит о том, что вкладывать в недвижимость дело нехитрое. Несмотря на то, что риэлторы в один голос кричат о том, что Челябинск по-прежнему остается лакомым куском для инвестров, многие понимают, что при таких темпах роста цен, прибыльность инвестиций будет снижаться, иначе обвала цен не избежать. И страховка в виде квадратных метров в городах с активно развивающейся экономикой никому не повредит. Тем более, что строительные компании Челябинска уже получили подряды как на самых привлекательных рынках, например, в Магнитогорске, так и на первый взгляд, не совсем интересных. А это значит, что динамичное развитие рынков недвижимости практически во всех муниципальных образованиях области уже не за горами.

Город	Цена кв.м в январе 2005г., руб.	Цена кв.м в ноябре 2005 г., руб.	Изменения, %
Магнитогорск	14500 17000	18000 20000	+ 18%
Златоуст	8500	10000	+ 15%
Миасс	4300	12800	+ 200%
Чебаркуль	7500 8800	8000 9200	+ 5%
Троицк	11500	10700	- 7%
Южноуральск	9000	10000 10200	+ 11%
Сатка	9000 11000	10800 13200	+ 17%
Копейск	8000	14000 20000	+ 100%

Полный вариант статьи читайте в журнале «Покупай лучшее» P10P(50)P2005

Tweet


10 последних статей в разделе Бизнес

27.01.2009 Ешь, пей, голосуй!
06.12.2007 НТС подтверждает: «Выбирай» крупнейшая сеть журналов
23.11.2007 Как большие
12.11.2007 Четвертая транзитная
08.11.2007 Хлебное равновесие
23.10.2007 Бижу бум
22.10.2007 Выезд из сумрака
19.10.2007 Ювелирный пояс Урала
02.10.2007 Конкурс от «Русского ореха»!
24.08.2007 Самые «гастарбайтерные» страны

Все статьи раздела Бизнес >>